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最新干货!全球市场报告《影响力》2019重磅发布!——探索颠覆因素中的房地产市场机遇和挑战
来自:房地产导刊     点击数:10855    日期:2019年06月04日

      第一太平戴维斯发布年度旗舰报告《影响力——颠覆因素》,以时下政治、经济和社会发展的不确定性作为主因,全方位深度探讨对全球尤其是亚太房地产市场带来的巨大冲击。

      值得一提的是,中国力量已然成为亚太经济巨擘,报告对中国城市以及房地产市场着墨颇多,紧扣市场脉动,多元解析国内房地产未来走势。人口结构变化、全球财富流动、技术革新的影响等因素都促使市场参与者重新探索商业模式,把握机遇,直面挑战。

宏观趋势剖析
城市韧性指数,抵御颠覆力考核“硬指标”

      第一太平戴维斯韧性城市指数识别出全球面对房地产市场诸多颠覆力量时,能够承受考验、或顺应潮流并加以善用的城市。中国城市占据6个席位,北上广深四大一线城市赫然在列,此外天津、苏州入榜新兴韧性城市。这些城市经济蓬勃,具有可持续发展力,吸引投资程度高、房地产资本流动性大、市场高度成熟。


来源:第一太平戴维斯研究部

      “广州和深圳自改革开放以来持续快速发展,其中广州在多元化的产业布局、优质的医疗教育和交通基建等方面的发展尤为突出;而深圳则在科技创新和金融市场等方面的优势更为明显。随着粤港澳大湾区的持续发展,未来广州和深圳必将更显‘韧性’。”第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示。

超级城市群,韧性效果“加成”

      城市人口不断增加,推动大都市区融合,形成联动发展的超级城市群,叠加城市韧性。区域内实现资源、人才的共享,并拥有充足的劳动力和广阔的消费者市场。另一方面,城际共通协作亦需面临一系列的挑战,包括市场规则、市场监管、信用治理的统一等。

      “随着一体化进程的推进,大湾区将成长为一个经济重地。湾区城市之间本就有很多共同点——不少香港公司将工厂设在珠三角城市,还有大量人口往来于湾区各城市间寻找就业机会。” 第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示。

      自1978年改革开放以来,粤港澳地区已成为中国最重要的经济增长引擎之一,此外,在城市聚集效应的演变、基建设施发展的日益成熟、地区人口数量的持续增长以及经济发展优化的综合影响下,大湾区内的城市竞争力将持续增强。

      “湾区经济作为重要的滨海经济形态,是当今国际经济版图的突出亮点,而粤港澳大湾区仅以三十多年的发展历程,跻身世界级湾区行列。距2017年数据统计,粤港澳大湾区以GDP 1.34万亿美元、7.9%的增速,居世界四大湾区之首。随着《规划纲要》的出台,粤港澳大湾区区域能级极大提升,对人才、科技、资本的吸纳效应进一步提升:城市格局方面,形成“四个”中心,以香港、澳门、深圳、广州四大中心城市对周边形成辐射带动作用;经济发展方面,湾区半数以上城市GDP均保持7%以上的增速;交通建设方面,湾区城市一体化进程加快,城际轨道交通网络的搭建正在密集推进;产业方面,湾区城市产业分工明确,协同发展;人口发展方面,便利的人口跨境服务、开放的人口落户政策将进一步促进人才流入。粤港澳大湾区投资价值愈发凸显。” 第一太平戴维斯大湾区项目及开发顾问部董事袁嘉隆认为 。

技术城市排名,技术领域 vs 房地产

      第一太平戴维斯技术城市指数排行榜中,从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市。上海、北京、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名,深圳在科技产业的飞速发展、成熟开放的商务环境及毗邻香港的地理优势等因素均促使其位列技术城市前茅。


来源:第一太平戴维斯研究部

      中国作为技术创新的主力军之一,有志于引领人工智能(AI)的发展。中国的科技人才储备在全球首屈一指,每年有近500万科学、技术、工程和数学(STEM)专业毕业生。

      “第一太平戴维斯将致力于不断引进、应用最新的科技元素,从科技管理的角度,通过我们成熟的国际专业化服务,去不断优化科研环境、商务环境及居住环境,增加城市对科技产业及其专才的吸引力。” 第一太平戴维斯华南区副董事长张子涛表示。

房地产趋势之变
高端住宅市场流动

      全球经济放缓,财富不断增长、豪宅买家需求和偏好不断演变,伴随市场调控措施等不确定性,一系列“颠覆”因素正以不同方式影响着全球高端住宅价值。

      中国新秀城市的房价在过去十年中增长惊人,例如深圳,累计涨幅高达387.5%。由于比较基数较低,加之中产阶级财富累积,买房保值升值观念的推动,房价上涨态势迅猛。


来源:第一太平戴维斯研究部

      “尽管有预测称全球经济增长将适度放缓,但鉴于高净值人群数量不断增长,预计高端住宅房地产需求将持续受到支撑。就国内豪宅市场过去10年来的涨幅而言,国内一线城市蕴藏巨大潜力,对国内高净值人士颇具吸引力。而放眼全球,中国买家也正积极寻求资产的多元化配置。欧洲经济持续复苏,收益稳定,主要城市的大型新建住宅项目进一步向境外人士开放,导致中国买家置业需求升温,成为资产配置多元化的理想之选。” 第一太平戴维斯中国国际地产董事周玉表示

新零售、体验消费起势

      随着消费者行为的转变,消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念,提升零售综合体项目的价值。传统休闲业态(如餐饮、健身和影院)需求仍在,但真正引领消费的却是新兴休闲业态,包括以技术为支撑的新概念。

      2013年至今,新兴休闲业态共吸金198亿英镑,休闲扩张浪潮席卷全球。购物中心的传统零售主力业态正逐渐被客流效应显著的新概念休闲所取代,包括快速兴起的竞技社交,催生出“社交+餐饮”新消费模式。伦敦Swingers、旧金山Urban Putt、墨尔本Holey Moley,都印证着室内高尔夫与精酿啤酒、鸡尾酒和美食结合这一模式的成功。

      而沉浸式VR助力引入体验式品牌。加拿大公司The Rec Room将VR与餐饮、街机游戏相结合。而中国电竞运营商英雄互娱近年与K11购物中心达成价值2.2亿英镑的合作交易,将在中国九个城市的K11购物中心合作建立VR体验馆及电子竞技主题的酒吧餐饮娱乐互动区。

      “零售行业在过去十年里经历了重大的变革,承载机场产生的旅行零售凭借其枢纽红利拥有巨大潜力,出国游人数激增引导机场商业也应该逐渐从高精化向大众化转型。我们已经看到现在国内很多机场在餐饮业态上实现了 “同城同价”,相信零售业态也越来越多会来“蹭流量”。”第一太平戴维斯华南区商铺部董事张宸豪表示。

城市更新进行时

      线上零售持续火热,业主和开发商亟需调整策略,焕新零售空间。第一太平戴维斯专家奉上来自世界各地最具创新性的解决方案典型,为业主和开发商提供决策参谋。走文艺路线的北京万科时代广场从商场变身城市综合体,通过艺术装置和巨型浮雕式雕塑营造空间戏剧感;美国俄亥俄州的兰德尔公园购物中心前身为全球最大购物中心,坐落于黄金地段,现被亚马逊改造为大型多层配送中心,集聚效应有望吸引餐饮和零售业态;位于伦敦的 Cantium Retail Park 原本是废弃零售公园,现被改造为集住宅、零售与餐饮于一体的高端综合体。

      土地资源稀缺、存量时代下的房地产可持续发展成为超大城市面临的共同难题。住宅、百货、购物中心、办公楼、厂房、园区改造等皆为城市更新不可或缺的重要一环。“随着城市的发展,新增土地日益稀缺,城市更新已成为市场新的增长点。特别是像深圳这样的一线城市,已开发建设用地规模达到城市土地面积近50%,新增开发用地机会稀少,因此对已建成存量项目的升级改造、重建等城市更新机会已成为开发商持续发展的动能。同时,我们观察到也有越来越多的基金、投资机构开始关注核心城市核心地段的城市更新机会。”第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为。

共享经济繁荣(共享居住、共享办公)

      当代年轻人重视协作、联系、分享,世界正受到新生代价值观的影响。共享居住和办公应运而生。

      年轻一代居住需求不断变化,国内共享居住成为千禧一代的理想居住选择。

      共享办公空间灵活的办公对经济有利好作用,使传统业主为挽留租户做出更多努力,成为“空间即服务”概念的运营商,或将引发办公空间租赁期限缩短。业主还将越来越多地与专业运营商合作,最大限度释放资产潜力。
 
       “共享办公在过去两年经历了粗狂式的发展之后,已经进入到调整整合的阶段。同时共享办公亦已由原来的各个运营商自己单独运营,与传统写字楼运营分离的模式,慢慢变成了传统写字楼运营模式的有益补充,为传统写字楼的运营提供了新的增长点。未来共享办公将会面临机遇与挑战同时存在的局面。”第一太平戴维斯华南区商业楼宇租赁部高级董事及主管黎青山表示。

工业、物流地产新视角

      城市物流日益复杂,使得现有道路网络的负荷增加,更对城市房地产空间提出更多需求。仓库选址应尽可能接近其送货目的地,同时尽可能避开交通拥堵。城市仓库租户的房地产需求将发生变化。

      中国计划到2025年建设150个物流枢纽。这是政策干预影响房地产市场、推进未来物流发展的典型案例。

      国家物流枢纽分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型这六大类。届时还将借助自动驾驶和无人机技术,提高空运、高铁、冷链和农村电商的快递服务能力。

信息来源:房地产导刊  
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