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粤港澳大湾区大背景下,珠海城市发展三大机遇
来自:房地产导刊     点击数:8348    日期:2019年05月16日

粤港澳大湾区大背景下,珠海城市发展三大机遇
——专访第一太平戴维斯广州及珠海董事总经理、华南区副董事长刘蔚海先生

      2018年珠海迎来了“港珠澳大桥”和“粤港澳大湾区”双重的历史机遇,迎来了经济及房产的黄金发展期。2019年,珠海正乘着大湾区这股东风,扬帆起航。近日,第一太平戴维斯珠海公司全新升级新闻发布会隆重举行。第一太平戴维斯亚太区执行主席Robert McKellar,华南区董事长林木雄、广州及珠海董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海等出席了发布会,正式宣布珠海业务全线升级并发布珠海商业地产报告。随着第一太平戴维斯华南区业务进一步升级,其深耕粤港澳大湾区的决心也不断彰显。
      本期《市场纵横》栏目,专访第一太平戴维斯广州及珠海董事总经理、华南区副董事长刘蔚海先生,看他如何看待珠海在粤港澳大湾区“9+2”城市中的独特战略定位及未来发展?作为专业机构,第一太平戴维斯如何通过进一步升级业务,深耕粤港澳大湾区?房企及投资者如何抓住珠海未来的发展机遇?

业务版图全线升级  迎战粤港澳大湾区黄金机遇
      从2011年第一太平戴维斯正式进入珠海市场开始,第一太平戴维斯对于珠海市场一直都非常重视。作为第一太平戴维斯广州及珠海董事总经理,刘蔚海分析认为,在大湾区“9+2”城市群中,珠海的城市地位,仅次于香港、深圳及广州,未来综合发展空间极大。此外,为助力珠海在粤港澳大湾区发展建设,第一太平戴维斯也将通过集合六大专业团队,全面升级珠海一站式顾问服务,提高片区国际竞争力,进一步深耕粤港澳大湾区市场。

《房地产导刊》(以下简称“导刊”):第一太平戴维斯珠海公司的业务在总业务份额中占比大概是多少?如何看待珠海在粤港澳大湾区内的发展机遇?

刘蔚海:虽然,从去年的数据看,珠海地区业务总额占第一太平戴维斯华南区业务总额不到5%,但我们仍然非常看重珠海的发展前景及战略地位。首先,从大湾区规划纲要中看,“珠海”在其中出现次数高达19次,仅次于香港、澳门及广州,其城市地位可见一斑;第二,珠海的综合发展实力强劲,对于人才吸引力相当大。我认为,在粤港澳大湾区“9+2”城市中,珠海对于人才引进的力度,是最强的。预期未来珠海的新增人口将快速递增。这是珠海未来城市发展核心动力与关键所在;第三,珠海澳门两地协同发展是未来发展的大趋势。珠海经济特区已踏入40周年,珠海走进了一个新的历史发展时期。在粤港澳大湾区的大时代背景下,作为重要节点城市之一的珠海将与澳门强强联合,发挥引领带动作用,提升城市群发展质量。

导刊:本次第一太平戴维斯珠海公司业务全线升级,是为了更好地深耕粤港澳大湾区业务,具体有哪些措施?

刘蔚海:本次珠海公司的业务全线升级,目的是助力珠海在粤港澳大湾区发展建设,第一太平戴维斯集合六大专业团队,升级珠海一站式顾问服务,发挥各自专业优势,提高片区国际竞争力。其中,项目及开发顾问团队将继续拓展珠海业务,将服务范围覆盖至整个珠江西岸湾区;商铺部丰富的跨区域资源与广阔的平台,将协助国际优质高端品牌入驻到珠海,根据项目定位提供多元化品牌组合,挖掘珠海商业潜力,打造商业标杆;作为第一太平戴维斯的核心业务之一,投资团队凭借强劲的资源网络和精准的市场预判力,加速布局珠海市场;商业楼宇部看好珠海商业楼宇租售市场发展潜力,全力挖掘未来市场机遇;专业的物业及资产管理团队,持续为珠海引入更全面的国际物业管理模式;第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部拥有国家认可的最高等级评估资质,凭借在资本市场的经验及团队的高度专业性,联动华南区各公司,满足珠海客户日益增长的需求,提供高效精准的评估咨询服务。

未来珠海市场机遇看点
关键词:珠澳协同发展、城市更新、TOD模式

      粤港澳大湾区的发展前景除了吸引各大企业提前布局外,国内和外资机构及个人投资者均对大湾区内投资机会和未来发展潜力表现出浓厚兴趣。对于看好大湾区,有意投资珠海的投资者而言,刘蔚海认为,珠海未来的机遇着重体现在珠澳协同发展、城市更新以及城市TOD项目三大方面。另外,值得关注的是珠海商用物业市场目前的供求状况有利于投资者进入。

导刊:珠海临近澳门,在大湾区背景下,第一太平维斯如何看待珠海澳门两地地产市场之间的竞争与合作?

刘蔚海:
珠海、澳门两地地产市场之间的合作潜力远超于竞争,这也是国家政策倡导的方向。我认为,未来两地地产市场的主题将是“分化、优化与合作发展”。
      大湾区的发展也将进一步加强珠澳两地的合作。未来两地合作发展机遇,包括《粤港澳大湾区规划纲要》中已经明确指出的,推进珠海横琴粤港澳深度合作示范区,规划措施包括但不限于研究探索建设澳门珠海跨境金融合作示范区;配合澳门建设世界旅游休闲中心;建设粤港澳物流园;支持粤澳合作中医药科技产业园发展等。还有一类机遇值得关注,就是港珠澳大桥等交通节点打通之后,将吸引香港、深圳、澳门等人口不断向珠海流入。而部分希望减省成本的产业也将趁势向珠海流入。总而言之,在粤港澳大湾区的发展契机下,珠海澳门两地地产市场将有更多合作机会,持续利好两地市场的进一步分化、优化与发展。

导刊:广州、深圳等一线城市目前已逐渐进入存量开发时代,城市更新成为这些城市发展的重中之重。您认为珠海城市更新发展趋势如何?珠海在城市更新方面有哪些值得参考的经验与项目吗?

刘蔚海:
从数据看,截止2018年12月底,珠海全市仍有约2531万平方米旧改用地供应,主要集中于斗门区、金湾区,市区供应有限。珠海西部区域未来将成为城市更新重点之一。
      珠海近年来完成大量旧改项目,标杆性项目有中海富华里大厦、珠海奥园广场、国维中央广场等项目。
      第一太平戴维斯有着丰富的城市更新经验,也可以把这些成功的经验“复制”到珠海。这种“复制”不仅仅是简单照搬,而是以提升区域价值为目标的学习。在这方面。第一太平戴维斯有不少成功旧改项目值得参考,如上海上生新所(项目吸引人流能力巨大)、上海幸福里、广州乐峰广场、广州太阳新天地、广州天汇广场、深圳华润万象天地等。

导刊:在粤港澳大湾区影响下“9+2”城市群的房地产市场也迎来了新的发展机遇,目前各大房企都在积极寻求新的突破点,我们也了解到第一太平戴维斯正在深入研究TOD模式并推动不少相关项目落地,未来第一太平戴维斯会在珠海推动相关的TOD项目吗?

刘蔚海:
随着大湾区世界级城市群的发展,人口不断汇聚,受城市扩容及用地限制的影响,有利于城市用地集约利用的TOD模式将是未来城市发展的必然趋势。
      从粤港澳大湾区发展格局来看,珠海将加快推进交通的内畅外联,积极融入大湾区一小时交通圈。未来将谋划建设多条城际轨道,如广中珠澳城际、广佛江珠城际、深珠城轨,将为轨道沿线站点片区的开发带来新契机。
      第一太平戴维斯一直致力于城市的建设发展。我们曾参与了广州南站万科枢纽综合体,上海虹桥天地项目,深圳北站枢纽综合体以及厦门北站万科广场等项目的开发,具有丰富的TOD地块的策划及全程服务经验。
      对于珠海TOD的建设,我们建议,由政府牵头,整合各方资源,引入全球顶级咨询顾问与设计机构,提前科学地谋划珠海TOD沿线片区的综合开发策划与设计,第一太平戴维斯也将在其中发挥重要国际智库作用,为众多开发商提供优质的TOD项目咨询顾问服务。

导刊:除各大房企提前布局外,国内和外资机构及个人投资者均对大湾区内投资机会和未来发展潜力表现出浓厚兴趣。您对于看好大湾区战略,意欲投资珠海的开发商或投资者而言,有哪些建议?

刘蔚海:
对于意欲投资珠海的开发商或个人投资者而言,目前的机遇是显而易见的:珠海市中心区域土地供应有限、城市更新进程加速,商业旧改项目成为房企在珠海发展的重要机遇;横琴自贸区内,若侧重短线投资,期望快速资金周转,可着重关注区内住宅市场;而考虑投资持有型物业,则需做好长线投资的战略准备,租金成长需一定时间。
      另外,珠海西部地区(如斗门、金湾等)由于邻近机场,且有充沛的宅地供应,有望成为市内住宅投资新热点。
      总体而言,不论开发商抑或投资者,都需要对市场的属性、发展周期、市场进入和退出机制与投资期望收益作充分的考虑与准备。
      例如,开发商在商用项目开发动工前,需要明晰项目的未来市场定位(包括时间节点、运营周期、未来的增值空间的预留,以强化项目的BOOK VALUE(账面价值);而在开发及运营期间,在财务情况允许的情况下,建议尽量维持项目的硬件、产权、管理的完整性。
      对于机构或企业投资者而言,当下至未来三年内,供过于求的市场局面会持续利好投资者或企业进行商业物业购置,议价空间广阔。在选择时,应该对项目区位、交通通达性、项目本体素质、增值空间以及政策中对于市场退出机制的限定等要素作出充分考量与准备。

文/钟恺琳    资料整理/陈家文

信息来源:房地产导刊  
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